Haus geerbt: Was tun?
Nach einem Erbfall kommt vieles auf einmal: Fristen, Behörden, eine Wohnung voller Erinnerungen. Hier steht, was sofort zählt, was in den ersten Wochen erledigt sein sollte und was Zeit hat. Allgemein erklärt, ohne eine Rechtsberatung zu ersetzen.
- Sofort: Wohnung sichern, Kühlschrank leeren, Versicherung informieren
- 6 Wochen: Frist für die Ausschlagung des Erbes
- 1 Monat: Sonderkündigungsrecht für die Mietwohnung
- 2 Jahre: Grundbuch ohne Grundbuchgebühr berichtigen lassen
Schriftliche Anfragen beantworten wir in der Regel noch am selben Tag.
Die wichtigsten Fristen auf einen Blick
Allgemeine Hinweise, keine Rechtsberatung. Im Zweifel helfen das Nachlassgericht, ein Notar oder eine Anwältin weiter.
Sofort: sichern, nicht räumen
In den ersten Tagen geht es darum, Schaden zu verhindern, nicht darum, aufzuräumen. Abschließen, Fenster zu, Kühlschrank leeren, verderbliche Lebensmittel und Pflanzen versorgen, Briefkasten leeren. Den Schlüssel sollten nur Menschen haben, denen alle Erben vertrauen.
Ist ein Haus betroffen, informieren Sie die Wohngebäude- und die Hausratversicherung über den Todesfall. Wer das Haus jetzt im Herbst übernimmt, sollte an den Winter denken, dazu unten mehr.
Annehmen oder ausschlagen
Erbe wird man automatisch. Wer das Erbe nicht will, etwa weil die Schulden den Wert übersteigen könnten, muss es ausschlagen, in der Regel innerhalb von sechs Wochen, nachdem er vom Erbfall und davon erfahren hat, dass er Erbe ist (§ 1944 BGB). Ausgeschlagen wird gegenüber dem Nachlassgericht, zur Niederschrift dort oder in öffentlich beglaubigter Form (§ 1945 BGB).
Wichtig für die Wohnung: Wer Gegenstände aus dem Nachlass verkauft, verschenkt oder für sich behält, kann das Erbe damit stillschweigend annehmen. Solange die Entscheidung offen ist, sollten Sie deshalb nur sichern und nichts weggeben.
Die Mietwohnung: kündigen oder übernehmen
Lebte der Verstorbene zur Miete und setzt niemand aus seinem Haushalt den Vertrag fort, geht der Mietvertrag auf die Erben über. Erben und Vermieter können dann innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, für Mieter meist drei Monate (§ 564 BGB). Bis dahin ist die Miete aus dem Nachlass weiter fällig.
Bis zum Mietende muss die Wohnung geräumt sein; ob zusätzlich renoviert werden muss, steht im Mietvertrag. Wie die Kündigung aussehen muss, mit Muster: Wohnung im Todesfall kündigen. Wie wir beim Räumen vorgehen: Wohnungsauflösung nach einem Todesfall.
Das Haus: behalten, vermieten oder verkaufen
Das Grundbuch
Eigentümer wird man mit dem Erbfall, im Grundbuch steht man dadurch aber noch nicht. Die Berichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall frei von der Grundbuchgebühr; einen Erbschein bezahlen Sie gegebenenfalls gesondert. Wer verkaufen will, muss vorher nicht zwingend selbst eingetragen sein, sein Erbrecht aber nachweisen, meist mit Erbschein oder notariellem Testament samt Eröffnungsniederschrift.
Mehrere Erben
Erben mehrere, gehört ihnen das Haus gemeinsam als Erbengemeinschaft. Verkaufen können sie es nur zusammen, und auch über Vermieten oder Räumen sollten sie sich einig sein, sonst droht Streit. Klären Sie früh, wer was behalten möchte, und halten Sie es schriftlich fest.
Das Finanzamt
Erwerbe von Todes wegen sind dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzuzeigen, nachdem Sie davon erfahren haben. Gehört ein Grundstück dazu, gilt das auch dann, wenn ein Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG). Ob tatsächlich Erbschaftsteuer anfällt, hängt von Wert und Verwandtschaftsgrad ab.
Verkaufen
Für den Verkauf braucht es einen Energieausweis, und ein leeres Haus mit gepflegtem Garten lässt sich besser zeigen. Was dabei zu tun ist: Haus verkaufsfertig machen.
Leerstand im Winter
Ein leeres Haus ist für die Versicherung ein höheres Risiko. Viele Wohngebäudeversicherungen verlangen, dass Sie den Leerstand melden, dass das Haus in der kalten Jahreszeit beheizt oder das Wasser abgesperrt und die Leitungen entleert werden und dass jemand regelmäßig nachsieht. Wer das versäumt, riskiert bei einem Frostschaden den Versicherungsschutz. Was genau gilt, steht in Ihrem Vertrag.
Auch die Pflicht, den Gehweg bei Schnee und Glätte zu räumen, bleibt beim Eigentümer, wenn niemand im Haus wohnt. Winterdienst bieten wir nicht an. Nach dem Rechten sehen wir auf Wunsch aber gern: lüften, Briefkasten leeren, Heizung und Wasser kontrollieren, Fotos per WhatsApp.
Räumen: wann und wie
Geräumt wird erst, wenn klar ist, wer erbt, und die Familie entschieden hat, was jeder behält. Bewährt hat sich: Jeder markiert mit Klebepunkten in seiner Farbe, was er haben möchte; was niemand markiert, darf gehen. Fotografieren Sie vorher, was Wert haben könnte.
Die Räumung selbst übernehmen wir zum Festpreis nach einem kostenlosen Rundgang, vor Ort oder per Video: Haushaltsauflösung in Leipzig.
Checkliste nach dem Erbfall
- Testament suchen und beim Nachlassgericht abliefern
- Entscheiden: annehmen oder ausschlagen, in der Regel binnen sechs Wochen
- Wohnung oder Haus sichern, Schlüssel zählen
- Versicherungen informieren, Leerstand melden
- Mietvertrag prüfen und fristgerecht kündigen
- Erbschein oder Testamentseröffnung klären
- Erbfall binnen drei Monaten dem Finanzamt anzeigen
- In der Familie klären, wer was behält
- Räumung beauftragen, Übergabetermin festlegen
- Strom, Telefon, Rundfunkbeitrag und Abos kündigen
- Grundbuch berichtigen lassen, binnen zwei Jahren ohne Grundbuchgebühr
Häufige Fragen zum geerbten Haus
Muss ich ein geerbtes Haus sofort ins Grundbuch eintragen lassen?
Eine feste Frist gibt es nicht, aber einen guten Grund, nicht zu lange zu warten: Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, fällt keine Grundbuchgebühr an; die Kosten für einen Erbschein kommen gegebenenfalls hinzu. Wer verkaufen will, muss vorher nicht zwingend eingetragen sein, muss sein Erbrecht aber nachweisen.
Darf ich schon Dinge aus der Wohnung mitnehmen, bevor das Erbe geklärt ist?
Vorsicht: Wer Nachlassgegenstände verkauft, verschenkt oder für sich behält, kann damit das Erbe stillschweigend annehmen. Sichern ist in der Regel unproblematisch, also abschließen, Lebensmittel entsorgen, Wertsachen an einen sicheren Ort bringen. Im Zweifel fragen Sie beim Nachlassgericht nach.
Wer zahlt die Miete nach dem Tod des Mieters?
Die Erben, aus dem Nachlass, bis das Mietverhältnis endet. Wer das Erbe ausschlägt, ist kein Erbe und muss nicht zahlen. Kündigen können Erben innerhalb eines Monats nach Kenntnis mit der gesetzlichen Frist von meist drei Monaten.
Muss ich ein geerbtes Haus beim Finanzamt melden?
In der Regel ja. Erwerbe von Todes wegen sind dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzuzeigen; gehört ein Grundstück dazu, gilt das auch dann, wenn ein Testament eröffnet wurde (§ 30 ErbStG). Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt von Wert und Verwandtschaftsgrad ab; für Ehepartner und Kinder gelten hohe Freibeträge.
Was passiert mit einem leerstehenden Haus im Winter?
Es braucht Aufmerksamkeit: heizen oder Wasser absperren und Leitungen entleeren, regelmäßig kontrollieren und den Leerstand der Wohngebäudeversicherung melden. Viele Verträge knüpfen den Schutz bei Frostschäden genau daran.
Wann sollte man das Haus räumen lassen?
Wenn klar ist, wer erbt, und die Familie entschieden hat, was jeder behält. Vorher können wir schon einen Rundgang machen und einen Festpreis nennen. Das legt Sie auf nichts fest.
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- Kostenlos und unverbindlich: Rundgang und schriftlicher Festpreis
- Bis 1.500 € zahlen Sie erst nach der Übergabe
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