Wohnung im Todesfall kündigen: Frist und Muster
Stirbt ein Mieter, endet der Mietvertrag nicht von selbst. Hier steht, wer kündigen kann, welche Frist gilt und was in die Kündigung gehört, mit einem Muster zum Kopieren. Allgemein erklärt, ohne eine Rechtsberatung zu ersetzen.
- 1 Monat: Zeitfenster für die Sonderkündigung, ab Kenntnis
- Kündigungsfrist: bis zum dritten Werktag, zum Ende des übernächsten Monats
- Schriftform: eigenhändig unterschrieben, eine E-Mail genügt nicht
- Mehrere Erben: alle unterschreiben oder Vollmacht im Original
Schriftliche Anfragen beantworten wir in der Regel noch am selben Tag.
Wer in den Mietvertrag eintritt
Lebte der Verstorbene mit Ehepartner, Lebenspartner, Kindern oder anderen Angehörigen zusammen, treten diese zunächst in den Mietvertrag ein. Wer das nicht will, erklärt es dem Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod erfahren hat (§ 563 BGB).
Tritt niemand ein, geht der Mietvertrag auf die Erben über (§ 564 BGB). Um diesen Fall geht es hier: Die Wohnung soll aufgegeben werden.
Allgemeine Hinweise, keine Rechtsberatung. Im Zweifel helfen das Nachlassgericht, ein Notar oder eine Anwältin weiter.
Die Frist: ein Monat, dann die gesetzliche Kündigungsfrist
Erben und Vermieter können den Mietvertrag außerordentlich kündigen, und zwar innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben und davon, dass niemand in den Vertrag eingetreten ist. Verpasst man diesen Monat, bleibt die normale Kündigung; bei einem befristeten Vertrag oder einem Kündigungsverzicht kann das deutlich länger dauern.
Die gesetzliche Frist: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter sein, dann endet der Mietvertrag mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 BGB). Beispiel: Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag im November ein, endet das Mietverhältnis am 31. Januar.
Auch der Vermieter darf den Erben in diesem Zeitfenster kündigen, ohne einen Grund wie Eigenbedarf zu brauchen (§ 573d Abs. 1 BGB).
Form: ein Brief mit Unterschrift, nachweisbar zugestellt
- Schriftlich, mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB). E-Mail, Fax oder WhatsApp genügen nicht
- Alle Erben unterschreiben, oder einer unterschreibt mit Vollmacht der anderen. Die Vollmacht gehört im Original dazu, sonst kann der Vermieter die Kündigung zurückweisen (§ 174 BGB)
- Kopie der Sterbeurkunde beilegen
- Nachweisbar zustellen, per Einwurf-Einschreiben oder Bote, früh genug vor dem dritten Werktag
Muster: Kündigung der Wohnung nach einem Todesfall
Text markieren, kopieren und die Angaben in eckigen Klammern ersetzen.
Absender: [Vor- und Nachname, Anschrift aller Erben] [Name des Vermieters oder der Hausverwaltung] [Anschrift] [Ort], den [Datum] Kündigung des Mietverhältnisses über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Lage, PLZ Ort] Verstorbene Mieterin / verstorbener Mieter: [Vor- und Nachname], verstorben am [Datum] Sehr geehrte Damen und Herren, [Vor- und Nachname], Mieterin / Mieter der oben genannten Wohnung, ist am [Datum] verstorben. Wir sind die Erben. In das Mietverhältnis ist niemand nach § 563 BGB eingetreten, es wird auch nicht nach § 563a BGB fortgesetzt. Hiermit kündigen wir das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist nach § 564 Satz 2 BGB, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Nach unserer Berechnung endet das Mietverhältnis am [Datum]. Bitte bestätigen Sie uns den Eingang dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich. Für die Übergabe der Wohnung schlagen wir den [Datum] vor. Eine Kopie der Sterbeurkunde liegt bei. Mit freundlichen Grüßen [eigenhändige Unterschriften aller Erben]
Passen Sie das Muster an Ihren Fall an. Bei befristeten Verträgen, Streit unter den Erben oder unklarer Erbfolge lassen Sie sich vorher beraten, etwa von einem Mieterverein oder einer Anwältin.
Noch nicht entschieden, ob Sie das Erbe annehmen?
Die Frist für die Ausschlagung beträgt in der Regel sechs Wochen, das Fenster für die Sonderkündigung nur einen Monat. Wer wirksam ausschlägt, wird nicht Erbe und muss die Wohnung weder kündigen noch räumen. Ob schon die Kündigung als Annahme des Erbes verstanden werden kann, ist nicht in jedem Fall eindeutig. Wer noch überlegt, lässt sich vorher beraten, etwa von einem Notar oder einer Anwältin. Mehr zu den Fristen: Haus geerbt: was tun?
Bis zum Mietende: Miete, Kaution, Räumung
Bis das Mietverhältnis endet, wird die Miete aus dem Nachlass gezahlt. Die Kaution steht nach der Abrechnung den Erben zu. Zum Mietende muss die Wohnung geräumt sein; ob renoviert werden muss, steht im Mietvertrag.
Ist die Wohnung früher leer, fragen Sie den Vermieter nach einem Aufhebungsvertrag zu einem früheren Termin. Manche stimmen zu, wenn sie schnell neu vermieten können.
Die Räumung übernehmen wir zum Festpreis, auch wenn Sie nicht in Leipzig wohnen: Wohnungsauflösung nach einem Todesfall und Haushaltsauflösung aus der Ferne.
Häufige Fragen zur Kündigung im Todesfall
Endet der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters?
Nein. Er geht auf Angehörige über, die mit in der Wohnung gelebt haben, oder sonst auf die Erben. Beenden lässt er sich nur durch eine Kündigung oder einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter.
Kann ich die Wohnung eines Verstorbenen per E-Mail kündigen?
Nein. Die Kündigung einer Wohnung braucht die Schriftform, also einen Brief mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB). Eine E-Mail, ein Fax oder eine WhatsApp-Nachricht beenden den Mietvertrag nicht.
Bis wann muss die Kündigung beim Vermieter sein?
Spätestens am dritten Werktag eines Monats; dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 BGB). Maßgeblich ist der Eingang beim Vermieter, nicht das Datum, an dem Sie den Brief abschicken.
Muss ich kündigen, wenn ich das Erbe ausschlage?
Nein. Wer wirksam ausschlägt, wird nicht Erbe und tritt nicht in den Mietvertrag ein. Kündigen müssen dann die Erben, die an seine Stelle treten. Gibt es keine, kann der Vermieter beim Nachlassgericht einen Nachlasspfleger beantragen.
Darf der Vermieter den Erben kündigen?
Ja, ebenfalls innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist, und ohne einen Grund wie Eigenbedarf zu brauchen (§ 573d Abs. 1 BGB).
Wer bekommt die Kaution?
Die Erben, nachdem der Vermieter abgerechnet hat. Offene Miete, Nebenkosten oder Schäden darf er vorher abziehen.
Passende Seiten
Gekündigt? Dann räumen wir.
Nennen Sie uns das Mietende. Den Rundgang machen wir vor Ort oder per Video, den Übergabetermin legen wir passend zur Frist fest.
Nicht gleich erreicht? Hinterlassen Sie kurz Ihren Namen oder schreiben Sie uns, wir melden uns in der Regel noch am selben Tag.